October 23, 2025
Written by Valérie Valeux and Caroline Moulin
Cass. 3rd civ. September 18, 2025, 24-13.288, Published in the bulletin
The amount of rent for commercial leases, and even more so for renewed leases, is always an issue for the parties.
Set in principle at the rental value (Article 145-33 of the Commercial Code), it is assessed in particular in the light of local commercial factors.
In its ruling of September 18, 2025, published in the Bulletin, the Court of Cassation ruled on the nature of local commercial factors and held that any significant change in these factors must be taken into account if it is likely to have a favorable impact on the tenant’s commercial activity, regardless of its actual and real impact on the business operated.
Faits de l’espèce
La société Expo luminaires était titulaire d’un bail commercial portant sur des locaux commerciaux appartenant à la société Diffusion des produits du bâtiment et sollicitait le renouvellement de son bail.
Si la bailleresse acceptait le principe du renouvellement, elle demandait une augmentation du loyer supérieure à celle proposée par la locataire et l’assignait en fixation du prix du bail renouvelé.
Dans un arrêt rendu le 25 janvier 2024, la cour d’appel de Paris (pôle 5, chambre 3) accédait à la demande de la bailleresse et notamment fixait le montant du loyer renouvelé à la valeur locative.
La locataire, désormais bénéficiaire d’un plan de sauvegarde, et le commissaire à l’exécution du plan se pourvoyaient en cassation. Ils reprochaient aux juges du fond d’avoir apprécié la modification des facteurs locaux de commercialité indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux
Décision
La Cour de cassation confirme la décision d’appel et retient qu’il résulte des articles L. 145-34 et R. 145-6 du Code de commerce que pour qu’elle constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé, la modification notable des facteurs locaux de commercialité doit seulement être de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée.
A retenir
La Cour de cassation se livre à une appréciation abstraite de la modification notable des facteurs locaux de commercialité et affirme désormais qu’elle constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé dès lors qu’elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux.
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