11/19/2024
Written by Valérie Valeux and Caroline Moulin
Cour d’appel de Versailles, 1ère Chambre Civile, 7 mars 2024, n° 22-05759
In a decision dated March 7, 2024, the Versailles Court of Appeal ruled that, in the absence of an appendix listing the categories of charges, taxes and fees recoverable by the lessor from the lessee, the lease did not comply with the public policy provisions of article L.145-40-2 of the French Commercial Code.
Faits et procédure :
Suite à des impayés de loyers, de charges et de pénalités, une SCI, Bailleur de locaux commerciaux, a délivré à son locataire un commandement de payer, invoquant la clause résolutoire pour défaut de paiement. Le Locataire a contesté ce commandement devant le tribunal judiciaire de Versailles.
Débouté, le Bailleur a interjeté appel auprès de la Cour d’appel de Versailles qui a confirmé la décision de première instance et notamment le caractère nul et de nul effet du commandement de payer.
Décision :
La Cour d’appel de Versailles justifie sa décision, s’agissant des charges, par l’absence d’inventaire annexé au bail qui est dès lors privé d’un inventaire régulier comme exigé par l’article L.145-40-2 du Code de commerce, qui prévoit que :
“Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire.”
A retenir :
S’agissant de la question de la refacturation des charges locatives, le Cour d’appel rappelle l’exigence d’inventaire des charges édictée par l’article L 145-40-2 du Code de commerce, d’ordre public.
Dès lors, par application de l’article L 145-15 du même code, toute clause du contrat ayant pour effet d’y faire échec est réputée non-écrite.
La Cour d’appel retient que, nonobstant l’insertion au bail commercial de clauses prévoyant le remboursement de certaines charges, l’inventaire prévu par l’article L 145-40-2 du Code de commerce a un caractère limitatif et constitue la seule façon d’imputer des charges au locataire, puisqu’elles doivent nécessairement y être récapitulées, de telle sorte que toute catégorie de charges non mentionnée à cet inventaire ne pourra être récupérée par le bailleur.
Au-delà, la Cour exige que cet inventaire soit l’objet d’une annexe.
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