Le 23/10/2025
Rédigé par Valérie Valeux et Caroline Moulin
Cass. 3e civ. 18 septembre 2025, 24-13.288, Publié au bulletin
Le montant du loyer des baux commerciaux, et a fortiori des baux renouvelés, est toujours un enjeu pour les parties .
Fixé en principe à la valeur locative (article 145-33 du Code de commerce), il est notamment apprécié au visa des facteurs locaux de commercialité.
Dans son arrêt du 18 septembre 2025, publié au Bulletin, la Cour de cassation se prononce sur la nature des facteurs locaux de commercialité et retient que leur modification notable doit être prise en compte si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité.
Faits de l’espèce
La société Expo luminaires était titulaire d’un bail commercial portant sur des locaux commerciaux appartenant à la société Diffusion des produits du bâtiment et sollicitait le renouvellement de son bail.
Si la bailleresse acceptait le principe du renouvellement, elle demandait une augmentation du loyer supérieure à celle proposée par la locataire et l’assignait en fixation du prix du bail renouvelé.
Dans un arrêt rendu le 25 janvier 2024, la cour d’appel de Paris (pôle 5, chambre 3) accédait à la demande de la bailleresse et notamment fixait le montant du loyer renouvelé à la valeur locative.
La locataire, désormais bénéficiaire d’un plan de sauvegarde, et le commissaire à l’exécution du plan se pourvoyaient en cassation. Ils reprochaient aux juges du fond d’avoir apprécié la modification des facteurs locaux de commercialité indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux
Décision
La Cour de cassation confirme la décision d’appel et retient qu’il résulte des articles L. 145-34 et R. 145-6 du Code de commerce que pour qu’elle constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé, la modification notable des facteurs locaux de commercialité doit seulement être de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée.
A retenir
La Cour de cassation se livre à une appréciation abstraite de la modification notable des facteurs locaux de commercialité et affirme désormais qu’elle constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé dès lors qu’elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux.
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