Cession du local commercial à une SCI familiale : le locataire conserve son droit de préférence

La détermination des situations dans lesquelles le droit de préférence de l’article L.145-46-1 du Code de commerce doit être purgé, ou au contraire écarté, présente un enjeu particulier lorsque le bailleur envisage une réorganisation patrimoniale au sein de la sphère familiale. Dans un arrêt du 5 mars 2026, publié au Bulletin, la Cour de cassation, appelée pour la première fois à se prononcer sur cette problématique, opte pour une lecture rigoureuse du texte. Elle juge que la cession du local commercial au profit d’une société civile immobilière familiale, même constituée exclusivement entre parents ou alliés, constitue une vente au profit d’une personne juridique distincte, de sorte que le locataire conserve son droit de préférence.

En l’espèce, les locaux commerciaux étaient détenus par une société civile immobilière dont le gérant, souhaitant réorganiser son patrimoine, avait consenti une promesse de vente au profit d’une autre société civile immobilière constituée avec ses enfants. Conformément à l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, le notaire avait donc notifié une première offre de vente à la locataire, qui n’a pas manifesté son intention d’acheter les locaux. Une seconde offre avait été adressée, après modification de la cession à des conditions plus avantageuses pour l’acquéreur, cette fois acceptée par la locataire. Considérant que l’opération relevait d’une cession intrafamiliale échappant au droit de préférence du locataire commercial, le bailleur a refusé de conclure la vente au bénéfice de la locataire qui l’a assignée afin d’obtenir la réalisation forcée de la vente.

La Cour de cassation confirme l’arrêt de la Cour d’appel qui a déclaré la vente parfaite à l’égard de la locataire par l’acceptation de l’offre de vente. Elle retient que si, conformément au dernier alinéa de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, le droit de préférence du preneur à bail commercial est écarté lorsque le local est cédé au conjoint du bailleur, à un ascendant ou à un descendant du bailleur ou de son conjoint, cette exclusion ne s’applique pas en cas de vente au profit d’une société civile immobilière, même exclusivement composée de membres d’une même famille, cette SCI disposant d’une personnalité juridique distincte de celle de ses associés.

La Cour de cassation fait une application rigoureuse de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce et refuse d’étendre l’exception prévue en cas de cession au conjoint du bailleur, ascendant ou descendant du bailleur ou de son conjoint, personnes physiques, aux ventes consenties au profit d’une société civile immobilière même à caractère exclusivement familial.

A noter que cette position de principe n’est pas remise en cause par la réforme du statut des baux commerciaux issue de la loi n° 2026- 403 du 26 mai 2026, dite « de simplification de la vie économique » qui tend pourtant notamment à réduire le champ d’application du droit de préemption du locataire.