Cession de parts sociales et d’actions de sociétés à prépondérance immobilière : le nouveau formalisme de la loi anti-fraude du 11 mai 2026

Parmi les 105 articles de la loi anti-fraude, l’article 68 introduit dans le Code civil un article 1865-1 qui refonde le formalisme applicable à une opération patrimoniale extrêmement courante : la cession de parts sociales ou d’actions de sociétés à prépondérance immobilière. Jusqu’ici, ces cessions – y compris les très fréquentes cessions de parts de SCI – pouvaient être constatées par un simple acte sous seing privé rédigé entre les parties, la fameuse cession « sur un coin de table ». Ce temps est révolu.

Le nouveau texte impose, à peine de nullité, que la cession de parts sociales ou d’actions soit constatée par l’une de trois formes : un acte authentique notarié, un acte contresigné par avocat au sens de l’article 1374 du Code civil, ou – dans les seuls cas où il y est légalement habilité – un acte sous signature privée d’expert-comptable. La sanction est doublée d’un verrou fiscal : un nouvel article 635-0 A du Code général des impôts subordonne l’enregistrement de la cession à la présentation d’un acte qualifié. Sans acte conforme, le service des impôts des entreprises refusera l’enregistrement, et l’inscription de la mutation aux registres sociaux sera bloquée.

Le champ d’application est défini par renvoi au 2° du I de l’article 726 du CGI. Ce point mérite une attention particulière : le droit fiscal connaît plusieurs définitions distinctes de la prépondérance immobilière, qui ne se recoupent pas. Pour l’application du nouvel article 1865-1 du Code civil, seule la définition de l’article 726 est pertinente – et non, par exemple, celle de l’article 150 UB applicable aux plus-values immobilières des particuliers.

Au sens de l’article 726, est à prépondérance immobilière la personne morale (française ou étrangère) qui réunit deux conditions cumulatives : ses droits sociaux ne sont pas négociés sur une plate-forme de négociation (société non cotée); et son actif brut total est constitué pour plus de la moitié d’immeubles ou de droits immobiliers situés en France, ou de participations dans d’autres sociétés elles-mêmes à prépondérance immobilière. La forme sociale est indifférente : SCI, SARL, SAS, SC, SNC, holdings de portage immobilier – toutes peuvent relever du dispositif.

Trois caractéristiques propres à cette définition appellent la vigilance des praticiens :

• L’affectation des immeubles à l’exploitation est indifférente. Une SARL ou une SAS commerciale propriétaire de ses propres locaux peut être concernée – contrairement au régime des plus-values, qui exclut les immeubles d’exploitation.
• Le ratio porte sur l’actif brut. Le passif n’est pas déduit : une société fortement endettée pour acquérir ses immeubles reste pleinement dans le champ.
• La période d’appréciation couvre l’année précédant la cession ou la date de cession. Même non immobilière le jour de la cession, la société est concernée si elle l’a été à un moment quelconque des douze mois antérieurs.

Sont en revanche expressément exclus du dispositif les placements collectifs de l’article L. 214-1 du Code monétaire et financier (SCPI, OPCI et assimilés), ainsi que, par nature, les sociétés cotées et certaines structures du logement social. Pour les associés de SCI comme pour les actionnaires de holdings patrimoniales, en revanche, la vigilance s’impose : la grande majorité de ces structures franchissent le seuil de prépondérance immobilière.

Une attention particulière se pose pour les actes de cession signées à l’étranger : Jusqu’à présent, une cession de titres de société à prépondérance immobilière pouvait être constatée par un acte passé à l’étranger (l’article 718 bis du CGI la soumettait simplement à la taxation française). Depuis la loi anti-fraude de mai 2026, l’acte doit obligatoirement être un acte d’avocat, un acte notarié ou un acte d’expert-comptable. À notre sens, un acte de cession passé à l’étranger ne suffit donc plus à satisfaire cette exigence de forme : il ne correspond à aucune des trois formes admises et la cession encourt la nullité.

Pour la première fois, le législateur place explicitement l’acte contresigné par avocat sur le même plan que l’acte authentique notarié pour une opération patrimoniale courante à fort enjeu. Cette équivalence n’est pas une nouveauté de principe – l’article 1374 du Code civil, issu de la loi du 28 mars 2011, confère déjà à l’acte d’avocat une force probante particulière : il fait foi de l’écriture et de la signature des parties. Mais l’article 1865-1 lui donne un terrain d’application emblématique, en l’érigeant en formalité solennelle alternative.

Cette consécration ne dévalorise pas l’office notarial : l’acte authentique conserve sa force exécutoire de plein droit, précieuse notamment pour les opérations couplant cession de titres et mutation d’immeuble. Le choix entre les deux voies devient un choix de praticien, fonction de la nature de l’opération.

Quant à l’expert-comptable, son intervention reste strictement encadrée. Le texte n’ouvre la rédaction d’actes à ce professionnel que « dans les seuls cas où il est légalement habilité », par renvoi à l’ordonnance du 19 septembre 1945 et à la loi du 31 décembre 1971. Depuis l’arrêt Cass. crim. 11 avril 2002, la rédaction d’actes par un expert-comptable n’est licite qu’à titre accessoire direct d’une mission comptable principale exercée pour le client concerné. En pratique, ce périmètre exclut la plupart des cessions de parts de SCI patrimoniales familiales, des holdings pures de portage immobilier et des cessions à un cessionnaire tiers non-client. Son intervention sera l’exception, non la règle.

À formalisme équivalent avec l’acte authentique, l’acte d’avocat présente des atouts décisifs pour la cession de parts sociales et d’actions de sociétés à prépondérance immobilière.

Sur le plan opérationnel

L’acte d’avocat se signe dans des délais courts, grâce à la signature électronique qualifiée, pleinement opposable et dispensant de tout déplacement physique. L’avocat est par ailleurs assujetti, comme le notaire, aux obligations de vigilance, de déclaration et d’information du titre VI du livre V du Code monétaire et financier – obligation expressément rappelée par le nouvel article 1865-1, qui garantit ainsi la conformité LCB-FT de l’opération quel que soit le rédacteur choisi.

Sur le plan substantiel

L’avocat maîtrise l’ensemble du cadre juridique de la cession : qualification de la société et de l’opération, rédaction et sécurisation des clauses sensibles – garantie d’actif et de passif, clauses d’agrément, de préemption et de sortie –, articulation avec les statuts et les registres sociaux, et accompagnement déclaratif de la cession. Sa responsabilité professionnelle est engagée sur l’efficacité juridique de l’acte, là où la responsabilité de l’expert-comptable, lorsqu’elle peut être engagée, se limite au périmètre de sa mission comptable. Enfin, le secret professionnel de l’avocat, consacré par l’article 66-5 de la loi du 31 décembre 1971, offre aux parties un niveau de confidentialité particulièrement adapté aux opérations patrimoniales sensibles.

Sous réserve de la promulgation, toute cession de parts sociales ou d’actions de société à prépondérance immobilière non signée avant l’entrée en vigueur du texte devra revêtir l’une des trois formes qualifiées. Plusieurs réflexes s’imposent dès à présent :

• recenser les projets de cession en cours – transmissions familiales programmées, sorties de partenariats, cessions à terme – pour anticiper leur mise en conformité ;
• intégrer un contrôle systématique de la nature de l’acte de cession dans les processus internes des family offices, banques privées et conseils en gestion de patrimoine, avant tout enregistrement comptable ou reporting client ;
• restaurer une véritable phase de due diligence préalable, longtemps réduite à un examen sommaire en matière de cessions de parts de SCI.

La nullité est un risque de remise en cause radical, dont le poids dépasse celui des redressements fiscaux classiques : elle peut être invoquée par tout intéressé – cocontractant, héritier réservataire, créancier, administration.

L’article 68 de la loi anti-fraude du 11 mai 2026 n’est pas une simple disposition technique. Il dessine une nouvelle cartographie professionnelle de la transmission patrimoniale immobilière indirecte : le notaire conserve son office et sa force exécutoire ; l’expert-comptable est confiné à son périmètre légal ; l’avocat voit consacrée l’équivalence pleine et entière de son acte avec l’acte authentique. Pour les cédants et cessionnaires de parts sociales et d’actions de sociétés à prépondérance immobilière, la sanction de nullité ne laisse aucun espace à l’approximation : un diagnostic préalable rigoureux et la rédaction d’un acte qualifié sont désormais indispensables. Cette loi renforce de toute évidence la sécurité juridique des opérations.